房?jī)r(jià)和房租，是一對(duì)孿生兄弟
——深悅會(huì)
深悅會(huì)定的這個(gè)標(biāo)題，并不是危言聳聽，只不過說出一個(gè)事實(shí)而已。
真的，我覺得房租溫情脈脈的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來5-10年，北上深廣四個(gè)一線城市，房租將漲到你懷疑人生？
不信，五年以后，你可以回看今天這篇文章。
我相信，那時(shí)候讓我們感慨最多的，興許不再是春晚越來越乏味，也不是萬科走入不可抑止的下坡路，更不是幾年前的周杰倫周星馳，不是《紅海行動(dòng)》與《唐人街探案2》的春節(jié)票房大戰(zhàn)，而是現(xiàn)在的房租真便宜！
二八法則，適用于任何一個(gè)領(lǐng)域，任何一個(gè)時(shí)代，同樣適用于如今房?jī)r(jià)瘋了一樣的上漲年代，北上廣深亦然，偏偏這四個(gè)超一線城市匯聚了四面八方的打工主力軍，這大量的人口涌入，幾乎都是一線城市工作，回家鄉(xiāng)三四線城市買房置業(yè)。
大城市落地生根無門，只能租房，經(jīng)濟(jì)學(xué)上的供需關(guān)系決定了，房租肯定會(huì)漲。
深悅會(huì)之所以說房租會(huì)漲到讓人懷疑人生，原因有三。
首當(dāng)其沖的便是房?jī)r(jià)。
我們必須清楚的是，房租與房?jī)r(jià)，原本就是一對(duì)孿生兄弟，只不過這幾年的因緣際遇不同，而變得有些立業(yè)有先后了，這些年房?jī)r(jià)妖孽似的走勢(shì)，大家都看在心里，房?jī)r(jià)都這樣了，房租還有不漲的理由嗎？
打了最簡(jiǎn)單的數(shù)字比喻，甲三年前花100萬買了套房子，當(dāng)時(shí)租出去的租金是1600，現(xiàn)在乙花了300萬買下這套房子，依舊用來出租，租金難道還是1600？估摸著不漲個(gè)同樣的三倍，兩倍還是要漲的。
第二：中國目前的房租確實(shí)低。
我有一個(gè)朋友就是包租婆，100萬的房子在二線的當(dāng)?shù)?，月租金只?000，無論從哪個(gè)角度講，都印證著一個(gè)漲字，這是現(xiàn)有條件下市場(chǎng)化運(yùn)運(yùn)行的結(jié)果啊。
通常來講，一個(gè)合理的租售比，應(yīng)該是房屋年租價(jià)格/房屋出售價(jià)格大約是10-20，這里頭的意思是，用十到二十年的房租錢，就可以買下你租的這套房子。
但環(huán)顧整個(gè)中國，即便在房?jī)r(jià)飛速上漲的過去幾年中，房租也僅僅只是緩慢增長(zhǎng)，這些還不全是因?yàn)榉績(jī)r(jià)這個(gè)主力，物價(jià)才是始作俑者。
深悅會(huì)突然想去去年還是前年見過的一份報(bào)告，內(nèi)容是說廣州和北京某些比較離譜的地區(qū)租售比超過了一百，這意味著什么？仔細(xì)想想真得讓某一類人欲哭無淚的了，房屋投資出租回報(bào)率居然達(dá)不到百分之一，甚至低過了銀行利息。
還有比這更離譜的？
當(dāng)然，我們知道這部分的損失，被高速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)帶來的預(yù)期出售收益，也就是當(dāng)二手房處理，給補(bǔ)回來了。
現(xiàn)在，中國的一線城市的樓市，一方面房?jī)r(jià)漲速減緩了，甚至回跌了。
這意味著購房待售的投資回報(bào)大幅下降了，投資者們，包括政府的大佬們，都開始將目光轉(zhuǎn)向租房市場(chǎng)，這個(gè)，無論是從之前租賃市場(chǎng)一系列的文件出臺(tái)，又或者是去年年底鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的新華社發(fā)出的“非房地產(chǎn)企業(yè)，可依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，可建設(shè)租賃住房試點(diǎn)” 等一些列政策，都可以看出，未來幾年，租房才是主旋律。
另一方面，貨幣增發(fā)的地獄之門打開了，市場(chǎng)因素在推動(dòng)著所有的一切東西漲價(jià)，無論是物價(jià)，房?jī)r(jià)，還是租房?jī)r(jià)格，都在漲漲漲。
前文說的，十到二十的租售比算是實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，背后的理論無外乎是供需理論。
總的來說，在房?jī)r(jià)如此高企的情況下，房租低了這么些年，已經(jīng)算是很不錯(cuò)了，畢竟供應(yīng)的只有那么多，當(dāng)然要用真金白銀去搶了。
興許還有人覺得北上廣深的房租貴。
畢竟有些地方動(dòng)輒就是5000起步，這里頭就涉及一個(gè)參照物的問題了。
如果有機(jī)會(huì)，大家去幾個(gè)國際化大都市看看，如果沒有機(jī)會(huì)，百度啥的也行。
這些國際大都市的房租水平，相比與大家認(rèn)為貴的5000起步，絕對(duì)讓你懷疑人生，縱觀那些國外熱門城市的租賃市場(chǎng)，房租上漲與當(dāng)?shù)卣疅o關(guān)，而是市場(chǎng)的選擇，我們中國現(xiàn)在倡導(dǎo)租售同權(quán)，以租代售，也不過是重復(fù)在走歐美的老路子，不過是提前看到了這個(gè)趨勢(shì)而已。
香港就不說了，供需關(guān)系就決定了其寸土寸鉆的屬性。
趕英超美，這是中國多年前的老口號(hào)，那么，我們就不妨看看美國當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)吧，以此為參照物，再來回味中國。
如果說起“全款加價(jià)”或者“連夜排隊(duì)”這樣的字眼，各位第一時(shí)間恐怕想到的是去年的南京，或者是形容中國哪個(gè)地方樓市的火爆，又或者那條赫赫有名的全款里邊走公積金靠邊站的中國樓市鄙視鏈吧。
如果真這么想，那可就大錯(cuò)特錯(cuò)了。
這兩組詞語，形容的是美國。
別以為只有中國才有萬人排隊(duì)搶房的壯觀場(chǎng)面，美國也有，現(xiàn)在在美國出手一套房子到底有多快？據(jù)深悅會(huì)所知，美國就有位賣家，將房子掛牌出手以后，短短4天之內(nèi)，他就收到了11份購房意向書，其中還有一份全款支付的購房意向書，值得一提的是，這份全款報(bào)價(jià)，竟然比賣家的掛牌價(jià)高了將近5萬美元。
美國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的火熱程度可見一斑。
這并不是外國的月亮真的比較圓，而是搶手的房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)給購房者帶來了壓力，有些不論魏晉的意味。
根據(jù)全球中文美國房產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)Zillow的數(shù)據(jù)，在過去的2017年里，波士頓的房?jī)r(jià)中位數(shù)上漲了近9%，高達(dá)56.13萬美元(約合人民幣350萬元)，丹佛的房地產(chǎn)市場(chǎng)也上漲明顯，過去一年里漲幅超過7%。
美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)稱，42%的買家愿意支付賣家的要價(jià)，也創(chuàng)下十年前有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來的最高水平。
除了支付更高的房?jī)r(jià)，要想成功獲得心儀的房子，買家還須提前準(zhǔn)備好貸款預(yù)審批信等資料，并且做好犧牲周末和晚上的準(zhǔn)備，隨時(shí)投入搶房大戰(zhàn)。
根據(jù)特朗普政府目前推出的稅改計(jì)劃，未來將限制房屋貸款利率的稅收減免，目前帶息貸款在100萬美元以下的個(gè)人能享受稅收減免，但新法案把可享受稅收優(yōu)惠的貸款額度上限調(diào)整為50萬美元。
因此，美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，稅改一旦通過，將對(duì)美國房地產(chǎn)高端市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。
就目前來看，2018年美國房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)像2017年一樣火熱，因?yàn)闊o房可售的短缺狀況還將繼續(xù)，而租金，早就讓我開始懷疑人生了。
第三：大城市無房可售，也變相決定了租房市場(chǎng)的火爆。
人嘛，無論是黃皮膚還是黃頭發(fā)，都得居者有其屋不是？
在中國的一線城市你花個(gè)6000塊錢租的房屋無論是面積還是環(huán)境都可以，但是在美國，例如紐約、洛杉磯、西雅圖、華盛頓特區(qū)等城市，1000美元只能在郊區(qū)租個(gè)小單間，僅此而已。
我的留學(xué)生朋友王舞，在波士頓留學(xué)，2016年租房的時(shí)候，波士頓普通住宅的平均租金是2000美元，而別墅清一色5000美元起步，那還是兩年前的租金，換算成中國的一線城市，你還覺得房租貴嗎？當(dāng)然，任何拋開收入談房租的言論都是耍流氓。
而在中國的京城呢。
恰巧我的一位朋友周吳王春節(jié)假期結(jié)束之后又北上了，在最近的聊天當(dāng)中，我隔著屏幕都幾乎感受到他慘淡得跟人間十二月天一樣的心情。
周吳王說道：“最近在京城找房子，最明顯的感覺就是6000元以下的都沒了。”
新年開始的頭一個(gè)月，是北京租房市場(chǎng)的旺季，而周吳王別說是旺季了，就連去年準(zhǔn)備滾回家過年前，他在找房子的時(shí)候都發(fā)現(xiàn)，6000以下的房子已經(jīng)是羚羊掛角了，這剛一開年，貌似又漲了500左右，這與他在去年4月份租房時(shí)相比，現(xiàn)在的租金價(jià)格漲了將近1000大洋。
要知道，周吳王這還不是個(gè)例，深悅會(huì)問過二十來個(gè)北漂，在京城無論是單間還是整租一居、兩居室，租金都有所上調(diào)，少說也漲了600塊，好一點(diǎn)的地段直接漲了1200-1500。
其實(shí)，京城的租金的上漲，皆有跡可循。
深悅會(huì)覺得主要是規(guī)范租賃市場(chǎng)造成的，如果到時(shí)候，租購房同權(quán)真正落地了，由于非正式出租房仍不能享受公共服務(wù)，正規(guī)的出租商品房租金有可能進(jìn)一步上漲。
不知道大家是否記得，在去年12月中旬召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，這個(gè)會(huì)議就明確提出了，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國的住房租賃在2017年形成了萬億級(jí)的新市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓、REITs、信用租房等也成為“風(fēng)口”。
不久前，我讀了一本書，書名叫《2017—2018中國住房租賃藍(lán)皮書》。
在這本藍(lán)皮書當(dāng)中，有一段話讓我印象特別深刻，且深以為然。
書中預(yù)言：未來3年，在一線城市租房需求持續(xù)強(qiáng)勁和新一線城市租房需求全面爆發(fā)的雙重引擎下，全國住房租賃市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間非常廣闊，而房租將以一個(gè)不可預(yù)知的態(tài)勢(shì)，飛向與房?jī)r(jià)一個(gè)模子刻出來的瘋漲道路。
我是真的深以為然，就像我一直相信狼不會(huì)愛上羊一樣。
俗話說，政策引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)和改革。
在2017年，我們都知道，中國排名靠前的房企，從萬科到碧桂園，再到華潤，全部推出長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，其中萬科布局100萬套長(zhǎng)租公寓的遠(yuǎn)期目標(biāo)，碧桂園也計(jì)劃在3年內(nèi)建設(shè)100萬套長(zhǎng)租公寓，而華潤置地，則宣布長(zhǎng)租公寓正式落子深圳，發(fā)布四條全生命周期的產(chǎn)品線。
前文既然以北京為例，那么我們不妨繼續(xù)來看看北京的租賃市場(chǎng)。
北京目前的租賃房源依舊供給不足，這其實(shí)也是由產(chǎn)品屬性決定的，長(zhǎng)租公寓的建設(shè)開發(fā)是需要一個(gè)時(shí)間周期的，大約一兩年，這就屬于“未來”的范疇了，而北京市場(chǎng)上目前存在的大部分品牌公寓，租期仍然是一年，并沒有真正形成“長(zhǎng)租”。
深悅會(huì)認(rèn)為：租賃市場(chǎng)調(diào)控核心依然在土地與房源供應(yīng)上。
這就是我說的未來5-10年，北上廣深的房租將漲到你懷疑人生的最后一個(gè)理由。
租賃政策頻發(fā)，創(chuàng)新太多，在不改變供需的情況下，租金真的會(huì)加速上漲。
其實(shí)，說了這么多，我只想告訴大家一個(gè)真理，大城市本來就不應(yīng)該是用來定居的！
雖然你喜歡手拿念珠站在京城低吟淺唱，你喜歡后海的風(fēng)和柳，你也喜歡有國貿(mào)的塔和樓，你喜歡三里屯的大妞和洋酒，你喜歡五道口的風(fēng)月和少年愁，你喜歡皇城根下握緊拳頭的拼搏與奮斗。
但是，請(qǐng)你別忘記，那里只是有錢人的樂園。
于平凡的北漂而言，不過是窮人的一塊跳板，這塊跳板，不是支撐在京城買房落地生根的跳板，而是讓你賺點(diǎn)錢衣錦還鄉(xiāng)，在老家安居樂業(yè)。
剛剛過去的春節(jié)，北漂們?yōu)槭裁匆獨(dú)w家，鄉(xiāng)愁和團(tuán)聚不過是部分因素，還有一部分正式大城市特有的冷漠，特有的過節(jié)就空巷，特有的人情味隨著鋼鐵水泥早已經(jīng)澆灌在土地當(dāng)中，這些都不適合外地人居住。
漲房租是歷史和全球的規(guī)律，但更多是由供需關(guān)系所決定。
而隨著房租的越來越高，逃離北上廣的這類人恐怕會(huì)越來越多，其實(shí)，逃不逃離又有什么關(guān)系呢，你在北上廣月入1萬房租5000，未必就比你在三四線城市月入5000房租1000生活得更像生活，不是嗎？